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■会社概要

・住所
〒108-0073 東京都港区三田2丁目20-21 *MAP

・TEL
03-3454-4339

・FAX
03-3454-4339

・代表
代表取締役 中島 輝男

■不動産コンサルティング事業

核となるコンサルティング事業です。
その他の不動産投資に関わるご相談も、いつでもお問い合わせください。

   -投資用不動産調査(デューデリジェンス)
    -不動産有効活用
    -不動産投資顧問
    -M&Aによる事業承継


  • 投資用不動産調査(デューデリジェンス)
投資物件を独自の判断のみで購入されるのにはリスクをお考えになったことはありませんか?リスクを回避して確かな収益を生み出すためには、当該エリアの需給バランスや市場、投資リスクや物件の将来価値等を把握したうえでのプロの判断が必須となります。 弊社はお客様に代わって「第三者」としてのフラットな視点で適正な投資物件であるかを診断・調査いたします。

  • 不動産有効活用に関するコンサルティング
これからは節税を目的とした土地活用だけではなく、その土地の本来持つ価値に見合った収益を生み出すことが重要なテーマとなっていきます。 遊休地や未利用地などの収益を生み出さない不動産は、所有し続けるのではなく思い切って売却するか、有効活用の方法を模索する必要があります。 私たちは、お客様のニーズにあった事業の収支予測、資金調達、契約・管理などまでトータルでの不動産活用をご提案いたします。

  • 不動産投資顧問
お客様の不動産投資の顧問として継続的に各種情報をご提供し、投資の手法、運営管理、売却まで、お客様のパートナーとなって継続的なコンサルティングを行います。 市場に出回っていない優良な投資情報や独自の情報ネットワークから得た、さまざまな投資案件もご案内します。  皆様のご期待に応えるために、最新のマーケット情報や各種分析による資産価値向上のための価値ある情報を常に提供し続けます。

  • M&Aによる事業承継
資産保有法人に対し、私たちが通常の不動産購入ではなく、M&Aにより双方にとってよりよい結果となるよう、時間をかけ、正確に問題を解決して参ります。

■コンサルティングとは

コンサルティング (consulting) とは、企業(まれに行政など公共機関)などのクライアントに対して、専門知識を活用するなどし、客観的に現状業務を観察して現象を認識、問題点を指摘し、原因を分析し、対策案を示して企業の発展を助ける業務を行うことである。または、その業務そのものを指す。

「コンサルティング」とは従来の日本における「顧問」と類似する。ただし日本において顧問とは政界や財界で長い経験を持つ人間が特定の団体や企業に個人レベルで相談に乗る、あるいは「顧問」「相談役」の役職に付くということが多かった。

一方、アメリカ合衆国などにおいては特定の業界で幾つもの企業においてキャリアを積んだ後で独立し、顧問業を営むということが専門職を中心とし発展した。また同時期に発展した経営学とともに、これらを基礎にした顧問業を専門とする経営コンサルティングを主業務とする企業が誕生、従来行われていた知識・ノウハウを教授するだけの業務内容から、戦略などの企画・参謀としての役割を果たす役目へと発展していった。

これが日本に導入された際、かねて存在していた「顧問」との区別付けのため英語をそのまま外来語とし「コンサルティング」という呼称が確立された。

現在コンサルティング企業の業務範囲はまちまちで、問題の発見・提起だけを行う場合もあれば、対策案を実行して成果を出すところからその後の長期的な保守・運用部分まで責務を負う場合もある。

「コンサルティング」とは語義的には「相談に乗ること」であるため、広義にはほとんどの企業が取引先に対してコンサルティングを行っている、と言うことも出来る。そのため、現在「コンサルティング」を社名に使用したり、業務領域に追加している企業が乱立状態にあり、特にベンチャー系企業において顕著である。また大手企業の業務領域などにおいても、保険会社の営業職や、転職斡旋企業の代理人なども、顧客と「相談する」という観点からコンサルタントを名乗る場合があるが、これらは個人をクライアントとする業務であり、従来意味されてきたコンサルティング、コンサルタントとは根本的に異なる職種である。また、相談業務そのものは課金せず、相談の先で得られる保険料収入や転職者斡旋料などで課金していることからも、コンサルティングとは異なる。

そもそもコンサルティング企業とは、「業務における問題の発見・解決策の提案・業務の改善の補助、経営戦略への提言、などを中心に、企業の様々な業務を効率化するための提案自体を売り物にしている企業」 のことを言う。原則としてコンサルティングはサービス業であり、付随的に「相談に乗ること」をしながら、他の業務や商品を通じて生計を立てている場合は、本項で「コンサルティング」と呼ばないこととする。 つまり、商品を売ること自体を主目的とする企業(保険会社など)、何かのための付加サービスとしてコンサルティングを行う企業(転職斡旋会社など)、個人をクライアントとするような企業(リテール金融会社など)、はコンサルティング企業と呼ぶことはない。

コンサルティングファームにおいてもERPなどのITシステムを販売することに繋がる場合はあるが、それは効率化を目的としたコンサルティングの結果として「あるシステムの導入を手段として行う」ものであり、「システムを販売するためにコンサルティングをしている」わけではない。ただし、業務効率化「コンサルティング」をすることにより、システム導入をスムーズに行うことができることを利用し、「コンサルティング」を標榜したITシステムセールスも存在することが「コンサルティング」を捕えにくくしている一因となっている。

コンサルティングと資質

コンサルティングを行う人のことをコンサルタント(consultant) 、コンサルティングを業務とする企業をコンサルティングファーム(consuling firm)と言う。

コンサルタントには、当該業務または業種に関する高度な専門知識もさることながら、観察・整理・構成・分析・指導・プレゼンテーションに関する高い能力、論理能力、広範な知識、体力など様々な資質が必要とされる。

直接的にコンサルタントに必要な資格というものは無いが、業務上関係する国家資格としては、中小企業診断士・公認会計士・弁護士・税理士・弁理士・建築士・不動産鑑定士・行政書士・司法書士・土地家屋調査士・社会保険労務士などがある。 また大企業においてはシステム全体を刷新するような内容のコンサルティング依頼もあるため、ERPソフトなどのシステム導入に関するサポート・システムの新規開発・システム間結合など、情報システムを伴う場合が多く、情報処理技術者試験・シスアドなどに代表されるIT・システム系の資格、またERPベンダーが設定する独自資格などが必要な場合も多い。ただし、これらの資格は戦略系ファームでは新卒・中途を含め殆ど必要とされていない。医療・保健・福祉分野のコンサルティングにおいては、医師・保健師・社会福祉士・精神保健福祉士・臨床心理士・管理栄養士などの資格を持つ専門職が業務に当たっている。

コンサルタントは、平均として高収入であり、その反面、激務・実力主義を特徴とする。特に外資系コンサルティングファームではup or out(昇進するか、さもなくば去れ)という暗黙の了解を持つ企業も多く存在する。そうしたファームにおいては会社都合・自己都合などの理由を問わず退職は珍しいことではないため、退職することを肯定的に捉え「卒業」と呼び習わすファームもあり、また退職者同士のコミュニティ組織を持つファームも存在する。

入社試験は独特かつ難関とされており、「ジョブ」と言われる数日間の擬似業務での評価を以って採用内定の可否を判断するファームもある。

またそれ以外のファームにおいても、論理力・英語力・問題解決スピードなどを求められる筆記試験、コミュニケーション能力・プレゼンテーション能力・「発想力」などを問うグループワーク試験、ロジカルシンキング・即応力及び総合的な能力を問う面接試験など、独特な試験を突破する必要があり、高度な能力が求められる。 こうした採用試験は独特であるため、近年の書籍において「コンサルティングファームの採用試験で問われる〜」などの売り文句が掲載される場合がある。

投資信託とは

投資信託とは

投資信託(とうししんたく)は、多数の投資家により販売会社を通じて出資・拠出されてプールされた資金を、資産運用の専門家(アセットマネージャ、ファンドマネージャが)が、株式や債券、金融派生商品などの金融資産、あるいは不動産などに投資するよう指図し、運用成果を投資家に分配する金融商品。

運用による利益・損失は投資家に帰属する。ファンドや投資ファンドとも呼ばれるが、いずれもその意味する範囲は曖昧である。略語は投信(とうしん)。
日本国外では集団投資スキーム(collective investment scheme)とも呼ばれるが、この言葉は近時の日本においては金融商品取引法の影響により異なる意味で用いられることが多い。 いわゆる投資事業組合は含まないが、ファンドないし投資ファンドという言葉はむしろ投資事業組合を指すこともある。 なお、法律用語としての「投資信託」は、日本法上の契約型投資信託(後述)である、投資信託及び投資法人に関する法律(投信法)に基づく投資信託を指し、そうでないものは「投資信託」を名乗れない。

広義の(投資)ファンド
組合型ファンド(投資事業組合):任意組合、リミテッド・パートナーシップなど
本項の説明する投資信託
会社型投資信託:投資法人、インベストメント・トラストなど
契約型投資信託:投信法上の投資信託、ユニット・トラストなど

投資信託は、株式や債券、CPなどの金融商品を主体として投資をし、個別に決算をする。原則として元本保証はない。銀行などの普通預金や定期預金よりも良い投資益が期待されるが、これは相当するリスクを取ったことに対するリスク・プレミアムを受取っていると解釈できる。特にペイオフが解禁され、低金利(ゼロ金利政策)による預金での利息収入がほぼ見込めない現状では、資産運用のための一手段として注目されている。
どの程度のリスクを取ってどの程度のリターンが得られるかは、投資信託の投資対象によって千差万別である。たとえば、株式は債券よりリスクが大きく、リターンも大きいとされる。また、国内を投資対象としているものよりも、海外を投資対象としているもののほうが為替レートの影響も受けるためリスクやリターンが大きいとされる。
リスクとリターンの程度を標準化した尺度の一つに、経済学でノーベル賞を受けたウィリアム・フォーサイス・シャープの開発したシャープ・レシオがある。これは、期待されるリターンから無リスク資産の利回りをマイナスし、引き受けているリスク(標準偏差)で割ったものであり、正で大きな値をもつものほど、運用が効率的であることになる。また、分母をベータリスクとするとトレイナーの測度となる。投資信託の場合、評価指数はシャープ・レシオが使われるケースが多い。
いつでも購入・解約できる追加型投資信託などでは、保有する資産の評価額の変動に対応して、基準価額(NAV、Net Asset Value、よく価格と誤記される)が計算されている。運用の利益は、一定期間ごとに払出される分配金の他、基準価額の値上がり益があれば、解約・売却時に受取ることができる。なお、基準価額は、ファンドに組み入れられている株式や債券などの資産の時価総額を合計した純資産総額(資産-負債)を投資信託の受益権総口数で割り計算される一種の指数であり、純資産に連動しているが、後述のように分配金を配当すれば基準価格は下落し、収益を内部留保すれば上昇するものであり、「高基準価格=成績の良いファンド」と言う判断にはそぐわない。1口1円で設定された投資信託は、1万口あたりで公表されている。

追加型投資信託の基準価額については、運用会社・販売会社のウェブサイトや窓口に掲示されている他、日本経済新聞朝刊(1/1-1/4と祝祭日の翌日を除く火-土曜)に全銘柄が、大手全国紙朝刊では一部銘柄が掲載されている。運用会社のサイトでは、一番情報が早く得られ、その日の内に当日の基準価額を知ることが出来る。 単位型投資信託の基準価額については、購入した販売窓口(証券会社など)に問い合わせが必要である。

すべての投資信託ファンドの受益権は、2007年1月4日より振替制度(ファンドの受益権の発生、消滅、移転をコンピュータシステムにて管理する)に移行されたため、受益証券は発行されていない(有価証券のペーパーレス化)。

従来はある証券会社や銀行にある口座では、その会社の子会社あるいは傘下のファンドしか購入できなかったが、近年の自由化と競争のため、他社のファンドも購入できるようになる傾向にある。

・利点
投資信託は、一般に個別株式などに比べて購入者(一般大衆投資家)にとって多くの利点があると言われる。

危険分散
投資のプロによる運用
小額投資が可能
マスメリット
国境を越えた投資の容易さ

投資における危険度を低く抑えるための格言に「全部の卵をひとつの籠に入れるな」がある。もし手持ちの全部の卵が入った籠を落としてしまったらすべての卵が割れてしまうが、複数の籠に分ければ生き残る卵がある可能性は大きい。投資も、複数の対象(銘柄、種目、業種、手段など)に分散して行えば、仮に投資先の会社のひとつが倒産や業績不振に陥ったり、社会構造の急激な変化により特定の業種が軒並み不況になったとしても、投資全体に与える影響は比較的小さく押さえることができる。個人の零細な投資資金ではなかなか幅広い分野に投資することは難しいが、投資信託を購入すると間接的ではあるが分散投資が可能となる。

投資顧問会社

投資顧問会社(とうしこもんがいしゃ)は、顧客を相手方に、投資について助言し対価を得ている企業。日本では、金融商品取引法に基づき財務局へ登録された金融商品取引業者のうち、特に投資助言業あるいは投資運用業を行う金融機関以外の企業を言う。2006年の金融商品取引法改正前までは有価証券に係る投資顧問業の規制等に関する法律に規定されていた。いわゆる年金ビジネスが主体である。

投資助言業

投資顧問契約を締結し、チャート等により市場動向を分析したり業績等を分析することで投資に関し助言を与える投資顧問。 一般に投資顧問会社といったときには、投資助言業のみを示している場合がある。またその場合には特に、下記の一括送信形態を指す場合が多い。

相談形態
  顧問として、投資しようと考えている銘柄に関する相談に応じる形態。顧問弁護士などと似たような位置付けになり、ある意味では投資顧問の本来の形態ともいえる。業として行うのでない(=たまに知人の相談に無料で乗るぐらい)ならば、投資顧問業者でなくとも可能である。
指図形態
  銘柄や日時、場合によっては指値や数量までを指図する形態。成功報酬制の場合、指図した売買により利益が出ていれば顧客が実際に売買していなくても成功報酬が発生する。顧客の投資資金の把握が重要となる。このため証券会社の中には売買履歴を複数個所に送付するように指定できる証券会社がある。またオンライン証券会社の中には売買履歴閲覧専用のアカウントを設定できる証券会社もある。
一括送信形態
  FAXや電子メールを用いて、顧客全員に同一内容を送付する形態。成功報酬制では一切みられない。
ソフトウェア販売形態
  市場分析ソフトウェアやサービスなどを販売する形態。料金体系は固定制しかみられない。ソフトウェアにより算出された分析結果に基づいて顧客が任意に売買する。あるいは登録した口座で自動的に売買を行うソフトウェアもある。ソフトウェア販売に投資助言業が必要なのか、あるいはソフトウェアが自動的に売買を行う場合には投資助言業の範疇を超えて投資運用業の登録が必要なのではないか、などの問題がある。

投資運用業

投資一任契約を締結し、投資資金を預かり運用する投資顧問。投資ファンドの一種である。が、ファンドには投資顧問以外にも様々な種類があり、投資ファンドのすべてが投資顧問会社であるわけではない。有名なものに村上ファンド(の中核となっていた株式会社M&Aコンサルティング)がある。
料金体系

固定制、従量制、成功報酬制、およびそれらを組み合わせた料金体系がある。
固定制

会費制とも。毎月、あるいは毎年固定料金を支払う料金体系。投資助言業の場合、当該期間の間に一度も助言がなかった場合に限り翌期間の料金を無料とする会社もある。これは行うべきサービスを行なわなかったことに対する補填であり、損失補填にはならない。
従量制

一回一銘柄の助言に対し固定の料金を支払う料金体系。投資助言業でしかみられない。
成功報酬制

利益に対して契約で定められた一定割合(10%~30%程度)を支払う料金体系。投資運用業はすべて成功報酬制か、固定制+成功報酬制である。


  • 最終更新:2015-11-30 17:16:23

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